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“提前還貸”別跟風(fēng),搞懂這幾個(gè)法律問(wèn)題再決定!

房貸不是你想還想還就能還最近老李才知道提前還貸涉及法律問(wèn)題不能拍腦門(mén)決定今天我們一起來(lái)聊聊關(guān)于提前還貸那些事兒

幾年前老李買(mǎi)房子的時(shí)候在銀行辦理了二十年貸款,6%-7%的房貸利率計算下來(lái)每月還貸壓力不小。最近,LPR進(jìn)行下調新增房貸利率不到4%,房貸利率與其他貸款利率之間的高利差讓老李動(dòng)了提前還貸的念頭。老李到銀行一打聽(tīng),發(fā)現提前還貸申請已經(jīng)排到了三個(gè)月之后。不僅如此,老李還聽(tīng)說(shuō),提前還貸還不是想還就能還,隔壁的老趙提前還貸還交了不少違約金。這事兒老李越想越糊涂,貸款利率調整變化算不算情勢變更呢?提前還錢(qián)不是好事兒么,怎么還能違約呢?銀行要是不接受提前還貸,老李起訴的話(huà)訴請是什么呢?

問(wèn)題一:房貸利率調整是否屬于法律上情勢變更?


民法典第五百三十三條規定:合同成立后,合同的基礎條件發(fā)生了當事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預見(jiàn)的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化,繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的,受不利影響的當事人可以與對方重新協(xié)商;在合理期限內協(xié)商不成的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實(shí)際情況,根據公平原則變更或者解除合同。司法實(shí)踐中,對情勢變更的審查重點(diǎn)在于:1.是否存在情勢變更的事實(shí),即合同存在的基礎情況是否發(fā)生變化;2.情勢變更是否是合同雙方不能預見(jiàn)的,且雙方均無(wú)過(guò)錯;3.繼續履行原合同是否顯失公平。情勢變更制度的目的在于平衡當事人之間的利益,因其涉及合同的變更、解除,所以法院通常持較為嚴格、審慎的態(tài)度。那么,調控銀行房貸利率是否屬于情勢變更呢?首先,購房人與貸款銀行之間的合同屬于借款合同,房貸利率在一定范圍內的調整波動(dòng)并不會(huì )導致合同目的不能實(shí)現,繼續履行合同不會(huì )造成顯失公平的情況。其次,按揭貸款通常持續時(shí)間較長(cháng),除固定利率外,當事人在簽訂合同時(shí)應當預見(jiàn)未來(lái)調控貸款利率的可能性。此外,民法典也明確將商業(yè)風(fēng)險排除在情勢變更之外,所以在商業(yè)活動(dòng)中,未達到異常變動(dòng)程度的供求關(guān)系變化、價(jià)格漲跌等而產(chǎn)生的損失不適用情勢變更。老李買(mǎi)房貸款時(shí)房貸利率受當時(shí)的房地產(chǎn)政策、供求關(guān)系、整體經(jīng)濟發(fā)展情況等影響,現在利率在一定范圍內調整不屬于情勢變更,老李不能以情勢變更為由要求變更或解除與銀行之間的貸款合同。



問(wèn)題二:老李想提前還款違約嗎?需支付銀行違約金嗎?


老李所謂的提前還貸,即借款人在還款期內提前償還部分或全部借款余額的行為。提前還款是否構成違約需要根據借款合同的具體內容等來(lái)進(jìn)行判斷。民法典第六百七十七條規定,借款人提前返還借款的,除當事人另有約定外,應當按照實(shí)際借款的期間計算利息。如果合同中沒(méi)有約定提前還貸的違約責任條款,那么提前還貸則不構成違約,也無(wú)需支付違約金。如果雙方簽訂的合同約定提前還貸為違約行為,約定了一定比例的違約金,且不違反法律和行政法規的強制性規定,那么借款人提前還款則可能構成違約,需按照合同中的約定支付違約金。

所以,老李提前還款會(huì )不會(huì )構成違約需看貸款合同的具體約定。由于提前還貸可能增加銀行的人力成本,減少銀行預期利息收入,對銀行的資金運營(yíng)產(chǎn)生影響,很多銀行在住房按揭貸款合同中將提前還貸約定為違約。對于違約金的收取方式也因銀行而異,有的銀行將利息作為違約金,如:1年內提前還款的,銀行收取三個(gè)月的利息作為違約金;1-2年內提前還款的,銀行收取二個(gè)月利息作為違約金等等。而有的銀行按照提前還款金額的百分比計算違約金,如:1年內提前還款的,銀行將收取提前還款金額的3%人民幣作為違約金;1-2年內提前還款的,銀行收取提前還款金額的2%人民幣作為違約金等等。

所以,老李想提前還房貸,除了要根據自己的實(shí)際情況打打算盤(pán)外,還要明確自己手中合同的具體內容。



問(wèn)題三:如合同中沒(méi)約定,雙方協(xié)商未果,銀行仍拒絕老李提前償還房貸,老李想起訴的話(huà)應如何提出訴請呢?


根據民法典第五百三十條規定,債權人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù),但是提前履行不損害債權人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權人增加的費用,由債務(wù)人負擔??梢?jiàn),如果雙方在合同中未對提前償還貸款的情況進(jìn)行約定,也未能協(xié)商一致,那么在不損害銀行利益的情況下,銀行不能拒絕老李提前還貸。老李有權到法院起訴銀行接受其提前還款,如果銀行舉證證明老李的提前履行行為增加了費用,那么銀行可以依據上述規定主張由老李負擔此項費用。