房貸不是你想還想還就能還最近老李才知道提前還貸涉及法律問題不能拍腦門決定今天我們一起來聊聊關(guān)于提前還貸那些事兒
幾年前老李買房子的時(shí)候在銀行辦理了二十年貸款，6%-7%的房貸利率計(jì)算下來每月還貸壓力不小。最近，LPR進(jìn)行下調(diào)新增房貸利率不到4%，房貸利率與其他貸款利率之間的高利差讓老李動(dòng)了提前還貸的念頭。老李到銀行一打聽，發(fā)現(xiàn)提前還貸申請(qǐng)已經(jīng)排到了三個(gè)月之后。不僅如此，老李還聽說，提前還貸還不是想還就能還，隔壁的老趙提前還貸還交了不少違約金。這事兒老李越想越糊涂，貸款利率調(diào)整變化算不算情勢(shì)變更呢？提前還錢不是好事兒么，怎么還能違約呢？銀行要是不接受提前還貸，老李起訴的話訴請(qǐng)是什么呢？
問題一：房貸利率調(diào)整是否屬于法律上情勢(shì)變更？
民法典第五百三十三條規(guī)定：合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對(duì)方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。司法實(shí)踐中，對(duì)情勢(shì)變更的審查重點(diǎn)在于：1.是否存在情勢(shì)變更的事實(shí)，即合同存在的基礎(chǔ)情況是否發(fā)生變化；2.情勢(shì)變更是否是合同雙方不能預(yù)見的，且雙方均無過錯(cuò)；3.繼續(xù)履行原合同是否顯失公平。情勢(shì)變更制度的目的在于平衡當(dāng)事人之間的利益，因其涉及合同的變更、解除，所以法院通常持較為嚴(yán)格、審慎的態(tài)度。那么，調(diào)控銀行房貸利率是否屬于情勢(shì)變更呢？首先，購房人與貸款銀行之間的合同屬于借款合同，房貸利率在一定范圍內(nèi)的調(diào)整波動(dòng)并不會(huì)導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，繼續(xù)履行合同不會(huì)造成顯失公平的情況。其次，按揭貸款通常持續(xù)時(shí)間較長，除固定利率外，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見未來調(diào)控貸款利率的可能性。此外，民法典也明確將商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)排除在情勢(shì)變更之外，所以在商業(yè)活動(dòng)中，未達(dá)到異常變動(dòng)程度的供求關(guān)系變化、價(jià)格漲跌等而產(chǎn)生的損失不適用情勢(shì)變更。老李買房貸款時(shí)房貸利率受當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)政策、供求關(guān)系、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等影響，現(xiàn)在利率在一定范圍內(nèi)調(diào)整不屬于情勢(shì)變更，老李不能以情勢(shì)變更為由要求變更或解除與銀行之間的貸款合同。
問題二：老李想提前還款違約嗎？需支付銀行違約金嗎？
老李所謂的提前還貸，即借款人在還款期內(nèi)提前償還部分或全部借款余額的行為。提前還款是否構(gòu)成違約需要根據(jù)借款合同的具體內(nèi)容等來進(jìn)行判斷。民法典第六百七十七條規(guī)定，借款人提前返還借款的，除當(dāng)事人另有約定外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息。如果合同中沒有約定提前還貸的違約責(zé)任條款，那么提前還貸則不構(gòu)成違約，也無需支付違約金。如果雙方簽訂的合同約定提前還貸為違約行為，約定了一定比例的違約金，且不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么借款人提前還款則可能構(gòu)成違約，需按照合同中的約定支付違約金。
所以，老李提前還款會(huì)不會(huì)構(gòu)成違約需看貸款合同的具體約定。由于提前還貸可能增加銀行的人力成本，減少銀行預(yù)期利息收入，對(duì)銀行的資金運(yùn)營產(chǎn)生影響，很多銀行在住房按揭貸款合同中將提前還貸約定為違約。對(duì)于違約金的收取方式也因銀行而異，有的銀行將利息作為違約金，如：1年內(nèi)提前還款的，銀行收取三個(gè)月的利息作為違約金；1-2年內(nèi)提前還款的，銀行收取二個(gè)月利息作為違約金等等。而有的銀行按照提前還款金額的百分比計(jì)算違約金，如：1年內(nèi)提前還款的，銀行將收取提前還款金額的3％人民幣作為違約金；1-2年內(nèi)提前還款的，銀行收取提前還款金額的2％人民幣作為違約金等等。
所以，老李想提前還房貸，除了要根據(jù)自己的實(shí)際情況打打算盤外，還要明確自己手中合同的具體內(nèi)容。
問題三：如合同中沒約定，雙方協(xié)商未果，銀行仍拒絕老李提前償還房貸，老李想起訴的話應(yīng)如何提出訴請(qǐng)呢？
根據(jù)民法典第五百三十條規(guī)定，債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)?？梢姡绻p方在合同中未對(duì)提前償還貸款的情況進(jìn)行約定，也未能協(xié)商一致，那么在不損害銀行利益的情況下，銀行不能拒絕老李提前還貸。老李有權(quán)到法院起訴銀行接受其提前還款，如果銀行舉證證明老李的提前履行行為增加了費(fèi)用，那么銀行可以依據(jù)上述規(guī)定主張由老李負(fù)擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。
